יכולות להיות סיבות שונות לרצון לחלק נכס: אם לתכנון של בית דו משפחתי, פרצלציה, לספק קרקע לבנייה לילדים המבוגרים או בגלל שהנכס פשוט גדול מדי ודורש יותר מדי תחזוקה. ניתן לבצע חלוקה עם או בלי מדידה. המדריך מציג את כל מה שצריך לקחת בחשבון בעת חלוקת רכוש.
אישור
כמעט בכל המדינות הפדרליות, לא נדרש אישור עירוני לחלוקת רכוש. יוצאי דופן הם סקסוניה התחתונה ונורדריין-וסטפאליה אם מדובר בנכס מפותח או בהיתר בנייה עבורו.בין אם עם היתר החלוקה הנדרש ובין אם בלעדיו, יש להקפיד תמיד על תקנות הבנייה שנקבעו. זה חל, למשל, על עמידה במרחקים מינימליים ובתוכניות פיתוח. רשות הבניין ו/או המקרקעין של העירייה האחראית בה נמצא הנכס מספקת מידע מפורט.
סוגי חטיבה
ישנם שני סוגי חלוקה:
חלוקה אידיאלית
חלוקה אידאלית מתבצעת ללא מדידת הנכס. זה לא אומר שלא מתבצעת מדידה. זה פשוט פועל ללא קביעת גבול והגדרת גבול/סימון גבול. הסדרת חלוקה ללא מדידה מתבצעת על ידי נוטריון. רישום אודות החלוקה האידיאלית מתבצע בפנקס המקרקעין. חלוקה מסוג זה מתבצעת בעיקר כדי לחסוך כסף וכאשר הצדדים לא רוצים כמה מטרים רבועים יותר או פחות.
דרישות החלוקה האידיאלית
מילוי לפחות אחת מהדרישות הבאות הוא חובה על מנת שניתן יהיה לחלק ללא מדידה:
- גבול מצויר "אבן לאבן", למשל בבית דו משפחתי
- חלקי רכוש שווים, כפי שיכולים להתרחש, למשל, בעת פירוק קהילת ירושה
- בוצעה בעבר מדידת חלוקה והיא מופקדת בלשכת רישום המקרקעין ללא ביצוע שינוי בעלות בנכס
חלוקה אמיתית
במקרה של חלוקה אמיתית יש לבצע מדידה על ידי מודד מוכר וממונה בציבור. זה מסופק לפי בקשה על ידי רשות המדידות האחראית או שניתן להזמינה באופן עצמאי. גבולות הנכס מתוחים לכל תת-תחומי.ניתן להגדיר שלטי גבול לפי בקשה. תוצאות המדידה ונקודות הגבול מוגשים ללשכת רישום המקרקעין כראיה ומאוחסנים שם. דפי רישום מקרקעין חדשים נוצרים עבור כל החלקים הנמדדים עם בעלי הנכס (החדשים) המתאימים. רישום רישום המקרקעין הישן של הנכס הבלתי מחולק "מוחלף" בנתוני הסקר והגבול החדשים.
עלויות
המחיר לחלוקת חלקות ללא או עם מדידה תלוי בגודל הנכס המיועד לחלוקה ובשווי הקרקע. אם הנכס המיועד לחלוקה הוא 850 מ" ר ושווי הקרקע המקובל הוא 23 יורו למ" ר, עלות מדידת חלוקה גבוהה בממוצע ב-900 יורו מאשר עבור מה שנקרא גישוש ללא מדידת חלוקה. מס מכירה ואגרות רישום מקרקעין מתייקרות בהתאם עקב חישובי עלויות גבוהים יותר. בדוגמה זו מושווה חישוב עלות של קצת יותר מ-2,700 יורו לקצת יותר מ-1,300 יורו ללא מדידת חלוקה.המחירים עשויים להשתנות בהתאם לעירייה.
בעל הנכס בדרך כלל אחראי לכיסוי עלויות החלוקה. אפשריים הסכמים פרטיים על חלוקת עלות או הנחת עלות כוללת עם הבעלים (החדש) של הנכס המיועד לחלוקה.
בקשה אם נדרש אישור
אם יש לחלק נכס טעון היתר, נדרשת פנייה בכתב ובלתי פורמלית לרשות העירונית האחראית. את הבקשה יש להגיש על ידי בעל הנכס או הרוכש. ככלל, מודדי ציבור ונוטריונים יכולים להגיש את הבקשה גם בשם בעל הנכס או הרוכש. דרוש ייפוי כוח מחייב של צדדים שלישיים להגשת בקשה.
תוכן האפליקציה
סעיף 13 לפקודת תבניות בניין מסדיר את תוכן הבקשה והמסמכים הנדרשים. אלה כוללים
- שם וכתובת המבקש או בעל הנכס המיועד לחלוקה
- רחוב ומספר בית של הנכס
- שם הנכס
- דף רישום מקרקעין
- קבר נכס עם מספר מחוז, קרקע וחלקה
- מפת נכסים בשלושה עותקים עם גבולות רכוש נוכחיים, נכסים לחלוקה וגבולות עתידיים
- מידע על פיתוחים קיימים, שווי שוק של הנכס המיועד לחלוקה ומטרת החלוקה
טיפ:
וודאו שכל המידע נכון ומלא וכי כל המסמכים/מסמכים הנדרשים נמסרים. בממוצע זמן הטיפול הוא שלושה שבועות. במידה והוגשו מידע/מסמכים שגויים או לא מלאים, זמן הטיפול יוארך בהתאם.
היתר חלוקה נדחה
אם רשות הבנייה דוחה חלוקת רכוש, השלב הבא הוא פנייה לבית המשפט אם לא ניתן לקבל את הדחייה.
חלוקת נכסים מאושרת
אם חלקה אושרה על ידי רשות הבנייה, יש לבצע את המדידה. לפני הגשת תוצאות המדידה ללשכת רישום המקרקעין עם היתר החלוקה, רצוי לתאם מראש.
הקלה
אל תשכחו את זכויות הבעלים הבודדים, אותן יש להעניק לפי סעיף 1018 לחוק האזרחי, כגון זכויות מעבר או מעבר. במקביל, ניתן לקבוע ויתור על זכויות. מדובר בשיעבוד רכוש השכן. זה מסדיר, למשל, שימוש (משותף), כמו הנחת צנרת מים או אחסון חפצים בנכס השכן.
טיפ:
כל ההסכמים כגון הקלות וויתור על זכויות חייבים בדרך כלל להירשם בכתב וצריכים להיות חלק מכל הסכם חלוקה/רכישה. כך ניתן למנוע מחלוקות מאוחרות יותר.
זכויות קדימה ומעבר
הקלה חיונית היא זכויות דרך ומעבר. במיוחד אם נכס מפוצל ממוקם בשורה שנייה ואין לו גישה ישירה ברגל או ברכב. בעת חלוקת נכס יש להסדיר איזה שביל/גישה ניתן. פיצוי בגין שימוש ו/או השתתפות בעלויות תחזוקה של שבילים/נתיבי גישה הגיוני.
עלויות בגין זכויות מעבר ומעבר
יש לקבוע את גובה העלויות בגין זכויות מעבר ומעבר בהתאם לעוצמת השימוש.ניתן לכלול שימוש פרטי או מסחרי בחישוב כאן. במידה והצדדים אינם מסכימים, ניתן לקבוע עלויות על ידי מומחה
רישום רישום קרקע
אם ניתנת זכות קדימה ו/או זכות מעבר על נכס סמוך, יש לרשום זאת בפנקס המקרקעין של הנכס המשעבד. הסכמת הבעלים היא תנאי מוקדם לרישום ברישום המקרקעין. אם זכויות מעבר ומעבר עומדות לרשות לשכת רישום המקרקעין בעת יצירת דפי רישום מקרקעין חדשים, המאמץ הניהולי נמוך יותר והעלויות נמוכות בדרך כלל מהרישומים הבאים.
טיפ:
שטח השבילים והמעברים לא צריך להיות נדיב מדי, שכן הדבר עלול להוביל להפחתת ערך במידה והנכס יימכר בזיקה רשומה. שינוי בעלות אינו מביא לסיום זכות הדרך או זכות המעבר.
חפש עזרה
הרשות הגרמנית, תקנות משפטיות, תקנות נפרדות ו/או חריגות ואינספור פסקאות לא מקלים על אזרחים רגילים להתמצא. טעות לא מכוונת יכולה להספיק כדי שהפרויקט לא יאושר או שיתעוררו קשיים משפטיים עם בעלי הנכס החדשים. רצוי להיעזר במודד או עורך דין/נוטריון המתמחה בדיני מקרקעין ובניה. במקרים רבים, תמיכה מוסמכת יכולה לחסוך כסף, זמן ועצבים.
