בונים לרוב מוגבלים במימוש בית חלומותיהם על ידי תקנות בנייה למגרש, מה שבתורו עלול להוות חסרון של מוכרי קרקעות לבנייה. עמידה במרחקים מינימליים שנקבעו בחוק לנכסים סמוכים או עמידה בשטח בנייה מקסימלי בהתאם לשטח הנכס הן רק שתי דוגמאות אפשריות לבעיות. בתנאים מסוימים, עומס בניין איחוד לנכסים סמוכים יכול להיות הפתרון.
עומס בניין עמותות – הגדרה
כפי שהמונח מרמז, זהו בעיקר סוג של איחוד של שניים או יותר מאפיינים.על מנת שאלו יהיו "מאוחדים", הם חייבים להיות נכסים שכנים. נטל בנייה איחוד כרוך בהתייחסות לשני נכסים סמוכים או יותר כנכס אחד בדיני הבנייה. נטל בנייה משותף מצריך בדרך כלל נימוק של דיני בנייה.
עם נטל בניין האיחוד, למשל, מתבטלים גבולות רכוש בין הנכסים השכנים המעורבים. עומס בניין העמותה כולל תמיד לפחות מה שנקרא "נכס משרת" אחד. על זה או על בעל הנכס מוטלת חובה משפטית ציבורית כלפי רשות הבנייה האחראית לפרק את גבול הנכס שלהם לנכס סמוך. המשמעות היא שהנכס השכן הופך לחלק המכונה "דומיננטי" ואין צורך לקחת בחשבון את הגבול השכן בנושאי דיני בנייה.
יחסי בעלות במקרה של עומס בניין איחוד
מבנה הבעלות בנכסים הבודדים אינו מושפע מעומס בניין עמותה.המשמעות היא שכל בעל נכס משתתף שומר על זכויות הבעלות שלו בנכס שלו ככל שהיה/רשום בטאבו לפני חיוב בניין עמותה. נטל בניין עמותה לא נרשם בטאבו. לא יחול שינוי גם בתחום המיסים.
שימוש בעומסי בניית עמותות
דוגמה 1
מר מאיר מחזיק בית דו משפחתי בנכס שלו בו הדירות ממוקמות אחת ליד השנייה ולכל אחת כניסה משלה. צד אחד אמור להימכר כעת כולל הנכס בצד. חלוקת רכוש מאפשרת זאת תיאורטית. אבל בגלל שהבית לא נמצא באמצע הנכס, חלקו בנכס יהיה קטן משמעותית.
חוק הבנייה קובע כי השטח הבנוי של חצי הבית שלו גדול מדי לגודל הנכס שנותר. לפיכך לא תתאפשר במקרה זה חלוקת הרכוש.עם זאת, אם מוגש ומאושר נטל בניין איחוד במקביל לחלוקת הנכס, הנכס ממשיך להיחשב כאחד לתקנות בניה גם לאחר החלוקה. כבעל הנכס, רוכש הבית מקבל באופן קבוע את רישום רישום המקרקעין.
דוגמה 2
בנה של גברת שמידט יכול לקנות את הנכס הסמוך לאמו בזול. על מנת שיוכל לממש את תוכנית בית החלומות שלו, הוא יצטרך לבנות קרוב לקו הרכוש לנכס של אמו. אין לכך התנגדויות, אך לרשות הבנייה כן, שכן כבונה הוא מחויב כדין לשמור על המרחק המינימלי לגבולות הנכסים של נכסים סמוכים. כאן אמו יכולה כעת לתת לרשות הבנייה את החובה להחיל נטל בנייה משותף. באופן זה, האם ממיסה את הגבול בין שני הנכסים והבן כבר לא צריך לקחת זאת בחשבון בעת הבנייה.
דוגמה 3
שני זוגות נשואים שהם חברים קנו שני חלקי אדמה אחד מאחורי השני שהם היו רוצים לבנות עליהם. אין גישה מהרחוב לפיתוח לנכס האחורי. המשמעות היא שהכבלים יכולים להגיע לנכס האחורי רק דרך הנכס הקדמי. כאן יכלו בני הזוג להסכים על מה שנקרא זיקת הנאה, הקובעת באופן חוקי וקבוע מעבר מבני על הנכס הראשון. על מנת לחסוך בעלויות מחליטים בעלי הנכסים החדשים לשלב בנייה. שני הנכסים הופכים לנכס אחד במובן דיני הבנייה. כתוצאה מכך, יש לפתח רק את הנכס הקדמי. כעת ניתן לחבר את הנכס האחורי לזה.
יישום
לא ניתן לספק מידע מחייב ככלל לגבי הבקשה לנטל בניית עמותות, שכן למדינות הפדרליות הבודדות עשויות להיות דרישות שונות.בהתאם לכך, המידע הבא בחלק מהנקודות משמש רק כמדריך. לפני הגשת בקשה, רצוי לקבל מידע מדויק על הרשות האחראית.
אחריות
ניתן להגיש בקשה לעומס בנייה משותף באמצעות רשות הבנייה האחראית או רשות הפיקוח על הבנייה של העירייה.
מבקש
כל אחד מבעלי הנכס המעורבים יכול להגיש את הבקשה. מי שיגיש את הבקשה לרוב יהיה גם מקבל החשבונית בגין העמלות שנגרמו.
בכל מקרה, על בעל הנכס שנכסו "משועבד" לציין את המוכנות לבניה בחתימתו בטופס נפרד. בז'רגון הטכני זה מכונה "קבלן הבנייה". בערים/מדינות מסוימות, לאחר הגשת הבקשה על ידי הלקוח, קבלן הבניין מוזמן לפגישה אישית על מנת לספק את החתימה ולהצליח לאמת אותה ישירות.אם קבלן הבניין מתגורר רחוק יותר, ניתן לבצע את החתימה ברשות בנייה הסמוכה לבית ולאשר שם. לחילופין, ניתן לאשר את החתימה גם על ידי נוטריון.
מסמכים/מסמכים להגשה
- טופס בקשה מולא וחתום
- הצהרת עומס בניה מקבלן הבניין עם אישור חתימה
- תמצית רישום מקרקעין נוכחית של כל הנכסים המעורבים (לא ישנה יותר משלושה חודשים)
- תמציות קדסטר של כל הנכסים המעורבים
- תכנית האתר בחמישה עותקים עם סימון ומידות שטח הנכס לנטל
- בהתאם לרשות הבנייה, ייתכן שיידרש טופס הנחת עלות נפרד עבור העמלות המתקבלות
- אם מדובר בנכס מסחרי או עמותה, יש להגיש תמציות מרשם מסחרי או עמותות
תהליך עריכה
אם כל המסמכים והחתימות הדרושים יהיו זמינים, רשות הפיקוח על הבנייה תפתח מהלך שנקרא היתר בנייה. זמן הטיפול יכול להשתנות מאוד בהתאם לעומס העבודה ולמקרים בודדים. בממוצע, ניתן לצפות לזמן עיבוד של בין ארבעה לשישה שבועות.
במידה והבקשה תאושר, תיערך רישום בפנקס נטל הבניין ונטל בניין העמותה יהפוך לחייב משפטית.
עלויות
בהתאם לעירייה, למאמץ הניהולי, לערך הכלכלי או לתועלת בנייה אחרת, העלויות לרוב מורכבות בנפרד. הם נעים בין 60 יורו ל-500 יורו. החזר האגרה מגיע גם אם קבלן הבניין משנה את דעתו לאחר שהבקשה כבר הוגשה ואינו חותם על הצהרת שעבוד הבניין. ניתן לבקש מידע בכתב על רישומים בפנקס נטל הבניין.כאן שוב יש לשלם עמלה של בין 15 יורו ל-50 יורו.
טיפ:
תוצאת הליך היתר הבנייה תועבר למבקש בכתב ולפחות הרישום בפנקס נטל הבנייה יועבר לרשות הבנייה בכתב. זה כבר מחייב ונטל הבנייה של העמותה מחייב מבחינה משפטית, כך שאין צורך בהוכחה נוספת מפנקס נטל הבנייה.
נטל בניין עמותה במקרה של ירושה או מכירה
במידה ויחול שינוי בעלות על הנכס באמצעות מכירה או ירושה אשר בגינם התקשרה התחייבות איגוד הנכסים, הדבר יישאר ללא פגע וימשיך להתקיים. זאת כדי להגן על בעל הנכס "הדומיננטי". הדבר נועד למנוע מהשכן להרוס את ביתו או חלקים ממנו במקרה הגרוע במידה והחובה תפוג אם נבנה מעבר לגבול הנכס (לשעבר).
מחיקת נטל בניית עמותה
אם נרשם נטל בניין עמותה על נכס אחד או יותר, ניתן למחוק אותו בתנאים מסוימים. יש לעמוד בדרישות הבאות:
- הבנייה שתוכננה במקור לא תתבצע (הסיבה בוטלה)
- אין עניין ציבורי בשמירה על נטל בניית עמותה
- יש לתת הסכמה מרשות הפיקוח על הבניין האחראית
השפעה על ערך הנכס
מכיוון שלפחות שני נכסים מעורבים בעומס בנייה משותף, זה אומר בדרך כלל שיש חיסרון לחלק אחד ויתרון לשני. לנכס "הדומיננטי" יש יתרון, שכן הוא נהנה מהפרדת גבול הנכס מהנכס השכן.התוצאה יכולה להיות עלייה בערך הנכס.
הנכס שנרשם עליו נטל בנייה מאבד את זכותו לתיחום ברור מהנכס השכן. זה עשוי להפחית את הערך של נכס.
בהתאם למקרה ולהתפתחות הבודדים, לא תמיד מתרחשת הפחתת ערך. יש לקחת בחשבון שעומס בניין אחיד מציע גמישות רבה יותר בפיתוח, דבר שלא היה מתאפשר ללא הסכם דיני בנייה זה. האם ובאיזו מידה ניתן לצפות לאיזה נכס ירידה או עליית ערך ניתן לקבוע באמצעות מומחה ודו" ח מתאים.
