אם תרצו לבנות נכס בארץ זו, בהכרח תתקלו במספר שטח הקומה (GRZ). זהו ערך לקביעת שטח הפיתוח המותר של הנכס. נסביר לכם כיצד לחשב נכון את מספר שטח הרצפה.
מספר שטח קומה הסבר
לפי סעיף 19 לפקודת השימוש בבניין (BauNVO), מספר שטח הקומה (GRZ) הוא ערך עשרוני המצייןכמה אחוז משטח הנכס מותר לך לבנות עלהמגבלה המקסימליתהיא בדרך כלל 0.8 (חריג: אזורי ליבה), המתאים לערך של 80 אחוז. הערך המקסימלי ל-GRZ I נקבע על ידי העיריות הבודדות בתכנית הפיתוח המתאימה לשכונה או לאזור.ה-GRZ משמש לשמירה על שטח טבעי מספיק בנכס. יתר על כן, היא דואגת שהבניין יתאים לתדמית הקהילה בכך שהיא לא מאפשרת לבנות על הנכס בכבדות מדי.
GRZ I and II
ה-GRZ מחולק לשתי קטגוריות, אשר יחד מביאות לערך מרבי של 0.8 בגרמניה:
- GRZ I (מתקנים עיקריים)
- GRZ II (מתקני עזר)
הקטגוריות המתאימות מתארות את האלמנטים והמבנים השייכים להם. המתקנים העיקריים כוללים את הבית הראשי כולל הקירות, הטרסות, המרפסות והיציאות מהמרתף. כל שאר המערכות שייכות ל-GRZ II, כגון:
- מוסכים (מוסכים תת קרקעיים, מוסכים חיצוניים)
- מגרשים
- בתי גן
- מערכות סולאריות או PV
- בריכות
- מגרשי משחקים
- פירים תת-קרקעיים
- בורות
- טנקים (למשל מיכלי נפט או גז)
בתכנון, שימו לב היטב לכמה מערכות נלוות אתם רוצים לשלב. הם מובילים לחרוג מהשטח הניתן לבנייה. זה מותר רק ב-50 אחוז עד שה-GRZ יגיע לערך מרבי של 0.8. יחד עם זאת, אסור לחבר את המתקנים הנלווים ישירות לבניין הראשי. בעת התכנון, גלה אם יתכן חריגה. אם לא, ניתן לתאם פירוק (בדרך כלל יקר!).לדוגמה, אם ה-GRZ I של המאפיין הוא 0.6, ה-GRZ II הוא רק 0.2, אחרת הערך המקסימלי יחרוג.
הערה:
שבילים לא סלולים בנכס ותליית גגות אינם מכוסים על ידי ה-GRZ. ניתן ליישם אותם ללא תלות ב-GRZ.
קבע שטח הרצפה
מספר שטח הרצפה המצוין בתוכנית הפיתוח משמש לחישוב שטח הרצפה העומד לרשותכם. שטח הרצפה המותר תלוי לא רק ב-GRZ, אלא גם בגודל הנכס, כפי שניתן לראות מהנוסחה הבאה:
שטח קרקע במ" ר x GRZ=שטח בר בנייה
זה עוזר בקביעה כי אתה רק צריך להכניס את הערכים הבודדים לנוסחה ולחשב אותם.השתמש בחישוב לדוגמה כדי להכיר את החישוב. לשם כך אנו מניחים גודל נכס של 500 מ" ר. בממוצע, גודל הנכס בגרמניה הוא בין 400 ל-600 מ" ר. ה-GRZ הוא 0.25. זה קורה לעתים קרובות בהתנחלויות קטנות, בתי סוף שבוע או אזורי מגורים. באזורים עירוניים או תעשייתיים הערך בדרך כלל גבוה משמעותית. כדי לחשב את השטח הניתן לבנייה, נכניס את הערכים לנוסחה באופן הבא:
500 m² x 0.25=125 m²
השטח הניתן לבנייה של הנכס כולו הוא אפוא 125 מ" ר. אלה זמינים לפיתוח.
חשב מספר שטח הרצפה
אתה יכול גם לקבוע את ה-GRZ בעצמך על סמך שטח הרצפה הפנוי. זה חשוב אם ברצונכם לבדוק האם בניין או עיצוב קיים עולים על ה-GRZ המצוין בתכנית הפיתוח או לא.בפרט, מבנים בקטגוריית GRZ II שמחוברים לאחר מכן לבניין הראשי עלולים לגרום לבעיות אם חריגה מה-GRZ. אתה יכול לחשב את מספר שטח הרצפה באופן הבא:
שטח ניתן לבנייה במ" ר / שטח קרקע במ" ר=GRZ
כמו בקביעת שטח הרצפה, הזינו את הערכים המתאימים לנוסחה. לשם הבהירות, אנו משתמשים במידות מהחישוב הקודם:
125 m² / 500 m²=0.25
כפי שאתה יכול לראות, השטח הניתן לבנייה מתאים ל-GRZ. אם השטח הניתן לבנייה ישתנה, זה כמובן ישפיע על ה-GRZ. דוגמה נוספת מניחה בניין ראשי מוגמר עם שטח רצפה של 180 מ" ר. החישוב לדוגמה מראה אם זה עדיין מתאים ל-GRZ שצוין:
180 m² / 500 m²=0.36
הבניין הראשי גדול מדי במקרה זה, מה שעלול להוביל לבעיות.
הערה:
מדרגות חיצוניות הן תמיד חלק משטח הרצפה של הבניין הראשי, אשר עליכם לקחת בחשבון בעת קביעת ה-GRZ.
שאלות נפוצות
מי צריך להגיש בקשה לחריגה אפשרית מה-GRZ?
בעיקר זה מתכנן הבנייה. באופן אידיאלי, מתכנן הבניין הוא האדריכל, המעצב או משרד הבנייה האחראי בפועל. זה מונע בעיות באפליקציה ורק האלמנטים המדויקים של העודף האפשרי מפורטים.
מה ההבדל בין ה-GRZ ל-GFZ?
בעוד שה-GRZ מתייחס אך ורק לשטח הניתן לבנייה של הנכס, מספר שטח הקומה (GFZ) מציין את השטח המקסימלי שרצפות הבניין יכולות לתפוס. זה מצוין גם בתוכנית הפיתוח. גם הגורם לחישוב שטח הרצפה המרבי ניתן כערך עשרוני והוא בדרך כלל בין 0.5 ל-1.0.הוא אינו מוגבל על ידי GRZ והוא מחולק באופן אידיאלי על פני מספר קומות.
איך ה-GRZ משפיע על ערך הנכס?
ככל שיש יותר שטח בנייה פנוי, כך הנכס משתלם יותר. הסיבה לכך היא שטח המגורים הפנוי והשימושי. אתה יכול להציב בית גדול יותר, אלמנטים יוקרתיים כמו בריכה ואפילו רכיבים להפקת אנרגיה משלך. שטח הבניין הפנוי מעלה משמעותית את ערך הנכס.
