אם תרצו להגשים את החלום שלכם לבעלות על בית משלכם, תתקלו במונחים מבלבלים בחיפוש אחר נכס מתאים. קרא כאן מהי קרקע לבנייה גולמית ומדוע אתה יכול לחסוך כסף בעת רכישתה.
הגדרה של קרקע בנייה לא גמורה
בניגוד לקרקע מוכנה לבנייה, המחוקק מבין שקרקעות בנייה גולמיות הן שטחים לא מפותחים שכבר יועדו רשמית על ידי עירייה לפיתוח מכל סוג שהוא, אך טרם פותחו. המשמעות האחרונה היא שהתשתית הדרושה כמו חיבורים לרשת האספקה הציבורית עם מים, ביוב וחשמל אואין הזנות לרשת הכבישים. אופייניים לאדמות בניין לא גמורות הן גם
- הפיתוח המתוכנן מאובטח מכיוון שכבר קיימים היתרי בנייה
- פיתוח קרקע הבנייה טרם בוצע או תוכנן
- המיקום, הצורה והגודל של קרקע הבנייה הבלתי גמורה עשויים (עדיין) לא מתוכננים מספיק לשימוש מבני
הערה:
קרקע מוכנה לבנייה, לעומת זאת, כבר מפותחת במלואה וניתנת לפיתוח בהתאם לתוכניות שנערכו.
בסיס משפטי
המושג של קרקע בנייה לא גמורה מוגדר במדויק בתקנות המשפטיות הבאות:
- § 5 סעיף 3 לפקודת הערכת שווי מקרקעין (ImmoWertV)
- §§ 30, 33 ו-34 של קוד הבנייה (BauGB)
על פי הגדרות אלו קיימת חובה לפתח קרקע בנייה גולמית המיועדת רשמית לשימוש. מי שרוצה למכור קרקע בנייה לא גמורה חייב לדאוג לחיבור לרשת האספקה בעצמו או למכור את הקרקע במחיר מכירה נמוך משווי הקרקע המוכנה לבנייה, כלומר קרקע בנייה גמורה.
טיפ:
בגרמניה נכסים מחולקים לארבעה שלבי פיתוח, כאשר קרקע בנייה לא גמורה שייכת לשלב השלישי לפני קרקע מוכנה לבנייה (שלב 4). המשמעות היא שקרקע בנייה גולמית נחשבת כשלב ביניים מקרקע שצפויה להיבנות לקרקע מוכנה לבנייה.
הבדל בין ברוטו לקרקע לא גמורה לבנייה
המחוקק מבחין גם בין קרקע בנייה גולמית ברוטו ונטו. אדמה לא גמורה ברוטו מובן כאדמה לא גמורה ש
- כוללת גם את השטחים הציבוריים של אזור התכנון הנחוצים במיוחד לפיתוח
- מחייבת משפטית רק לגבי תוכנית הפיתוח
קרקע הבנייה הגולמית נטו, לעומת זאת, מתייחסת אך ורק למגרשי הבנייה שטרם פותחו, שכן השטחים כבר הועברו לפיתוח בשלב זה.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין קרקע בנייה לא גמורה לקרקע בנייה?
ההבדל הגדול בין קרקע בנייה לא גמורה לבין קרקע בנייה עתידית טמון בוודאות המשפטית: עם קרקע בנייה עתידית, ניתן רק לשער שבשלב מסוים יתאפשר לבנות עליהן - אבל זה לא בטוח. זה שונה לגבי שטחי בנייה לא גמורים, כאן חוק הבנייה כבר קיים ולכן אינו עוד ספקולטיבי. לכן גם קרקע הבנייה הלא גמורה היא חלק ממפלס 3, בעוד שקרקע הבנייה היא רמה 2 וזולה משמעותית לרכישה.
איך ממוסה קרקע לבניין לא גמור?
מבחינת דיני הארנונה, קרקע בנייה לא גמורה - ממש כמו קרקע לבנייה - נחשבת כנכס לא מפותח, עליו חל "ארנונה ב'" בטופס הארנונה. על פי ההגדרה המשפטית, הכוונה היא לשטח אדמה שטרם פותחה ונמצאת במצב מתאים לפיתוח.
איזו ארנונה חלה על קרקע לא גמורה?
יש ארנונה נמוכה יותר על נכסים לא מפותחים מאשר על נכסים מפותחים. הסכום המדויק נקבע לפי שווי הקרקע, שהוא הערך הממוצע של נכסים בתוך עירייה. זה מוגדר מחדש מדי שנה וניתן לראות אותו במפות שווי קרקע סטנדרטיות הזמינות לרשויות האחראיות. בנוסף, ניתן לקבל את שווי הקרקע הלא גמורה גם מוועדת מומחים.
